問題 : from Tong Wong
如呢個時候收緊租既長線投資者應該仲買唔買樓黎抗通漲呢?因為租金回報已經超低,如果一加息就會租金抵消唔到供樓，但係手上有現金應該點投資呢?
[ 回應 : ]
Tony 兄 ,
抗通脹投資, 可以做的很多, 在乎每一個人既喜好同能力而已 . 當然, 自1971年美元脫離金本位後, 美元相對黃金已貶值左近40倍 . 而樓在香港, 也是以長期而論, 屬於保值的一個抗通脹工具 .
為什麼一出現通脹就要買樓呢 ? 相信好多人都會知, 就係銀紙越來越失去購買力, 今日買到的, 十年後相對上, 已經買少好多. 而且, 工資上升既速度, 大多都跑輸通脹. 但這些只是一個較長期既睇法 . 真正買樓既目的是, 香港既土地政策已形成壟斷, 供求因素 , 資金及政策都已聯成一線 , 所以, 當一個地區或國家 , 把房地產當作主要行業及收入時, 房地產市場就會出現單向既走勢 , 一係長升, 二係長跌 .
在出現形勢有利時, 就要開始計算市場既供求 , 因為在經濟上, 每一個市場都是由供求去主導 , 但供求背後就可以是人為, 也可以是政策, 也可以是其他去形成 . 但大多都是由政策及資金去主導房地產既供求現象 . 由於, 房地產是一個需要資金密集既領域, 沒有足夠既資金推動, 就無辦法令整個市場出現價格預期既走勢 , 氣氛及參與人數都會不多. 所以, 當一個資金密集既市場出現單向走勢時, 之前一定會出現資訊壟斷及資訊封閉 , 而且, 整個市場會營造一個有利條件去讓投資者參與 .
什麼是有利投資追逐呢 ? 很簡單, 就是豐厚利潤 所以, 就好似鄧小平話中國要改革開放, 就要讓一部分人先富起來, 慢慢再推動全國走向富強. 在每一個市場都是一樣. 而要推動這市場風生水起, 便要做前期功夫 , 呢種叫做 "媒 " , 內地稱為 " 托" . 當這些媒推動了氣氛, 就會出現趨勢 , 亦很快單向走勢會被確認 . 當然, 氣氛有了 , 投資者注意了 , 願意參與 ....但就要營造讓投資者有豐厚利潤既前景 . 但香港市場選擇多, 要人人都追捧樓市, 就要營造一點 , 就係風險不高, 利潤豐厚既環境 , 因此 , 銀行提供了低息, 政府配合了7成按揭政策 , 發展商又提供多一層優惠 二按 或免供期 等. 投資者可以只付出10% 首期, 就可以放大10倍去擁有資產 . 所以, 在地產作為主導既地區, 政策容許了銀行充當最終既資金鏈供應 , 銀行便會向一些有能力既人發放長期按揭去買樓. 在這種循環既信貸效應, 銀行既充分利用了銀行內既信貸乘數效應去放大盈利 , 樓市又得到了資金供應而不斷出現新買家去追逐, 形成價格不斷在交易既競價中上升 . 另外, 發展商會以新盤及豪宅既價格去給樓市價格拋一個指標 .
最終 ,
1. 政府收到稅 ( 賣地, 印花稅, 差响等) ,
2. 銀行得到充分貸款, 盈利佳 ( 存貸比率上升, 充分利用信貸乘數效應等, 也可以得到主要客戶信貸資料, 扶助未來發展 )
3. 發展商從低買土地, 高賣新樓賺差價, 當然, 仲有發水比率呀. 以及, 日後價格上升, 推動租金上升, 對其收租業務及資產價格上升 .
4. 投資者可以付出低首期, 以長期月供得到一個物業, 而價格上升令其財富急速增值 .
除左地產商要承受既風險較細外, 政府把經濟傾向地產 , 食粥食飯靠佢. 銀行把業務集中在按揭, 資產下跌就要傷了資本 . 而投資者, 買樓就等於把自己既債務以倍數膨脹 . 因此, 要承受在買入與買出之間既價格下跌風險, 以及承受利息上升, 供樓成本上升既壓力 .
當初步了解了房地產既運作, 就會知佢益處 . 每個人都想發達 , 但想發達總要有機會. 每個人都想有層樓渣手, 都想快d 退休 . 但每個人既知識有限, 會習慣了向熟悉及有數據及歷史支持既市場推進 . 因此, 買樓買地買黃金去保值財富 , 已深入民心 . 所以, 形成了一種規律. 二十幾年黎, 政府致力推動樓市發展 , 土地少, 人口多, 地點佳既位置自然會貴. 有錢既人越多, 地點佳既樓比偏遠既樓貴好多, 是供求現象 . 也是身份象徵 . 每逄低息既時候, 背後都是經濟不景氣, 央行會加大貨幣供應谷起通脹, 以額外資金填補失去既需求, 正如上文所言 , 通脹是貨幣效應. 所以, 當央行增加貨幣供應, 投資者等就會預期未來會有通脹出現, 皆因, 放出黎既錢就好難大量回收 , 便會焗住轉化為通脹, 犧牲更多既人利益, 去扶持中上層既人, 讓他們更有錢, 再去投資, 惠及更多既人. 變成, 先讓一部分更富貴, 再由他們及政府透過不同形式去分配財富.
當有能力既人知道央行增加貨幣供應後, 便會預期通脹一定到來 . 藉低息去不斷加大借貸 , 放大債務, 以便以後可以被通脹化左債務. 十年前借既債 , 十年後就相對減輕好多啦! 所以, 最有效既方法是買樓 , 政策, 資金及人民既信念都一致 . 因此, 買樓便成為香港了三十年黎最佳既抗通脹既工具之一 .
但抗通脹投資買樓 要分為三種 ,
1. 作趁勢短炒
2. 自住及保值
3. 長期投資
短炒既 , 就要睇下有無後來者去承接 , 同埋, 價格係咪已經完全反映, 政策係咪不利 , 資金有所限制了未來買家既現象 . 如今所知的是 , 全球央行放左好多錢, 通脹一定會出現, 也預期很猛 . 但一個地區及國家, 要抗通脹就要使貨幣升值及加息, 消除負利率 . 通脹來得越猛, 會使央行加快回收資金, 這樣會使貨幣加快升值 , 借貸成本上升, 以及缺少了錢就會令市場運作不順 . 價格失去資金, 就好似人沒有了血 , 貧血既人 , 難免身子會較弱 . 所以, 短炒投資者, 要看政策, 利率, 及價格. 因此, 在衡量價格高低既過程, 會出現以租金回報, 與工資比較 , 拖欠比例等等 . 但這些都不能算準時間, 只能大約知道. 當然, 投資什麼市場, 都不要預期可以最低位買入, 最高位沽出, 亦不要相信自己是幸運者. 要設立風險管理 , 有效地控制自己既資本安全性及債務既承受性. 這樣可以避免一旦遇到黑天鵝便使自己立於危牆之下 .
至於 , 自住及保值 , 既然有能力, 又是希望有瓦遮頭 , 便不顧慮太多 . 咁就要計一計通脹預期上升 , 一旦加息, 自己可以承受多少既額外供款 . 如果供25年 , 加3厘, 供多約 60% , 能承受嗎 ? 如果承受到, 那不是問題. 只是在一段時間會痛苦一點, 但願知識水平高, 可以利用知識創富吧 . 即人工能夠跑贏通脹, 年期長了自然不怕供不起了 .
但長期投資者, 要靠租金去分擔供款, 呢一點就要去計清楚租金回報率. 因此, 買樓既地點是十分重要, 這會影響有無人承租 . 如果揀一些車都無既地方, 租客承租既機會較低, 價格都唔會高 , 日後脫手都較難 . 所以, 往往作為長期投資既樓, 都是大型市區屋苑 , 貪其方便, 及承租率高 . 當然, 也可以透過一些包裝去為層樓增值, 這些都是可以把租金回報拉高 . 一般講, 長期投資者多會為承受能力較強一批人 , 有能力承受到加息既額外供款. 當然, 如果不斷利用一層樓去按一層既方法, 放大債務, 風險自然不輕了 . 所以 在小弟既角度, 長期投資者會有兩種人, 一是食盡價位, 二是數口精既人 .
以上, 小弟粗略分析了幾種買樓原因 , 適唔適合就睇本身 . 買樓的確是一個不錯既抗通脹工具, 但要記住, 不要只睇賺既一面, 亦要了解背後是 放大了槓桿債務, 風險係可以一舖清袋兼輸凸 ! 手上有錢既 , 可以買一些抗通脹債卷 , 也可以投資在仔女教育身上 , 也可以為自己進修 , 這些都是比買樓更實際更長遠既最佳投資 . 短期可以換入一些強勢貨幣 , 或買入一些高回報既債卷 . 亦可以買一些優質股, eg. 有長期增長既股份, 估值不太高 . 或者一些派息高既大型股 . 不過, 買股票要留意一點, 市場資金緊張時, 就會揀優而居, 即會選擇行業或本身高增長既股, 一旦增長不再就容被洗倉. 或者一些已經歷風霜既股, 未來看到希望 , 都是可以 .
所以, 買樓與否 , 要問自己承唔承受到 . 香港大部分既資訊係咪真實, 要冷靜對待. 正如, 賣菜既人唔會話自己既菜唔新鮮一樣 . 這亦無他, 人地做生意嗎 , 無人幫襯, 就無飯開啦!! 因此 ,能睇通市場 , 自然會知點做 . 睇唔通, 努力去睇通佢 ...!!
小弟補充一點 , 作一個高風險及放大債務既投資, 一定要認清形勢及趨勢 . 因為把槓桿放得越大, 承受既錯失就越細, 一旦睇錯就好危機 . 當然, 睇得準就賺好多 , 所以, 富貴險中求, 都要衡量自己的承受能力 . 香港是一個外向型經濟, 資金流出流入很自由 , 而經濟也受中國及外圍影響深 . 買樓既香港人 , 大部分都利用了高槓桿去舉債 , 因此 , 資金流出既變動, 對樓市會有變動. 所以, 從股市既慣常成交量啟示, 套用樓市, 當成交量起出三年平均數好多時, 信息形成一面倒時, 就要小心 . 正所謂 , 交透量越大 , 價格跌得越急, 代表買賣既比率越大 . 咁樣往往會意味, 很快會出現急跌或調整既現象. 無論是股市現象, 相信套用在大部分不同市場都是大同小異 .