聯儲局1月會議 聲明

尋日美fed 議息後公布左一連串令人擔心的事, 也承諾左之前所講, 撤除非常規工具.

例如 :
1. 商業票據市場共同基金流動工具
2. 商業票據融資工具
3. 一級交易商信貸工具
4. 定期證卷借貸工具
5. 與其他央行互換美元臨時流動性安排

都會係2月1日到期.

而目前"定期拍賣工具", 也餘兩次分別係2月8日提供500億美元28日信貸, 及3月8日提供250美元信貸. 至於, 最令小弟關注的 "資產支持貸款工具" ( 如購mbs) 也將在3月31日到期. 雖然有幾位聯儲局成員都表示有意延長, 以及聯儲局在聲明也留一點留轉餘地, 表示如有必要會修改計劃去支持金融及經濟.

小弟認為聯儲局拆除非常規工具, 雖然都是現在成效不大, 但沒有了這些工具, 市場會認為是退市第一步, 跟住是加息. 與您所言, 一旦又出現危機, 就會影響大. 可能我們把聯儲局的非常規政策當作只用一次吧 ! 所以, 會認為它不會再重施故技. 當然,再出招, 威力自然減弱好多, 威信也減一大截. 因此, 小弟覺得美聯儲正等待機會再次擴大印鈔, 通脹出現, 經濟數據利好, 銀行體系恢復, 不得不把工具收回. 可惜信貸系統
未復原之下, 收回止痛藥, 真係要考驗一下伯南克到底想出咩花招啦!!

最近, 聯儲局放風有意更改沿用多年既 " 聯邦基金目標利率" 改以 "存款準備金利率"為新既基準利率. 主席你點睇 ? 小弟覺得聯儲局有此想法, 可能與未來美國既信貸系統組合有多少暗示, 配合新既銀行監管制度 , 促進商業銀行去改變以往既操作模式 , 回饋傳統的放貸, 去填補失去的槓桿, 皆因存款將會有明顯既上升. 所以, 最近一系列既舉動,都有跡象美國不想走回頭路 , 由華爾街坐大, 製造高槓桿去推動信貸活躍,推動消費增長,再推動gdp 增長.

奧巴馬想 " change " 美國的老模式 , 大膽的改變能否得到效益, 都是正在嘗試! 美國消費佔經濟三分之二既狀況, 睇黎會慢慢改變. 奧巴馬想把出口創匯既比重加大, 增加就業, 小弟聽左都唔知擔心好, 定係心寒啦! 美國出口出名貴, 莫非想藉機利用債務貨務化推動弱美元去sale 美國貨, 使新興國家泡沫上升去購買美國貨 ? 哈哈...真係不得而知! 不過, 出口佔美國經濟比重咁給, 都係十幾個% , 想係5年翻兩翻 , 咁貿易保護主義咪要再抬頭 ?! 所以, 小弟都對美國既貨幣政策及施政有好多疑問 ! 但有幾點可以肯定係, 美債規模咁大, 美經濟仍然疲弱, 失業率高企 , 信貸系統未復原, 以及按揭今明兩年面臨利率重訂, 都是需要聯儲局再次出手 , 美元無可能在這時刻企硬. 因此, 弱美元都是有利美國 , 不過會使歐元盟及日本大鑊! 小弟覺得在未來幾季出現"雙底衰退" 既機會都幾大 .....唔再出現通縮,好難大規模印鈔, 宜家只靠低利息又再大規模放水, 都睇唔到復甦可以持續 ! 所以, 為了中期選舉頂住指標唔跌 , 有可能! 因此, 選舉後就危危乎啦! 資本市場唔興旺, 經濟好難被帶起 ; 無理由經濟好, 去推動金融市場吧 ...!


至於, 內地既貨幣政策, 時鬆時緊, 時收時放 , 好難用歐美既模式去看待. 施政方針大於一切,利用貨幣政策, 行政手段及金融市場去製造財富效應 , 使人民多參與股市活動, 把錢散出去,有錢了就快樂, 快樂了就消費 . 國企缺水, 搞好市場氣氛, 抽抽水, 人民的錢借給國家去建設!所以, 內地金融市場不是買家與賣家的市場 , 而是國家與人民財富轉移的市場. 這也符合為大方向, 過去三十年, 小部分人富起來, 還有大部分人窮在骨子裡! 這些富了起來的人, 財富積聚太多, 金融市場及信貸系統是把這些財富分享給大部分人, 也讓大部分脫離窮困. 所以, 小部人享受了富貴, 安穩的生活, 是時候要貢獻社會了. 內地政策市, 睇住民生及建設的需要, 不斷去調控. 在這種的政策市場, 當然不能以歐美那種無形之手在背後的模式去看待. 中央有形之
手去干預市場運作達到施政目的, 股民較容易掌握 ; 相反, 歐美以無形之手去利用貨幣政策及一些大行去控制市場, 這造成弱肉強食, 自然強者越富, 弱者越被愚弄, 成為輸家. 那一個市場較公平, 看以什麼角度去看之, 資本主義是把財富傾側分化 , 社會主義經濟模式是把財富平均化, 中國相信是借資本主義的遊戲模式去達社會主義的大方向.

內地股市, 看著政策走 , 會在勝的一方 ; 歐美股市 , 看著資金流向, 也會在勝的一方. 當一場遊
戲到了盡頭時, 雙方都是輸家, 洗過一次牌.

財富遊戲真是令人筋疲力盡 ! 但勝利的喜悅 , 卻令人樂此不疲 , 也許這是另類的自然定律吧!

退市困擾 動力仍在 ?

先要了解" 退市 " 既招數 , 及 " 通脹 " 上升的因素.

內地09年新增貸款大增9萬幾億人仔, 使樓價谷底反彈, 全國大部分地區都大升, 導至民怨沸騰. 大量放貸及國際原材料價格上漲 ,都使物價脫離通縮, 走向通脹. 在計算通脹的步伐時, CPI的量度指標會注重在民生相關, 如消費品,食品等 , 而樓市非屬這一類 ! 在大量資金流入市場中, 會先讓投資投機的產品受惠, 如股市,樓市,商品 等, 再蔓延至CPI 相關, 如食品. 形成投資品出現高通脹, CPI 也開始出現通脹, 波及民生. 當通脹上升時, 貨幣供給需要收緊, 否則再大量供應就會使物價飛升, 形成高通脹, 甚至形成頑固的惡性通脹.

所以, 通脹一旦出現, 而且比預期來得更猛, 央行需要收緊資金供應鏈. 最普遍的做法是 . 第一步,發央行票據, 抽緊市場流動資金 ; 第二步, 加銀行存款準備金, 對放貸市場全面影響; 第三步, 加息,可以以不平衡方式去加減存貸. 而中央慣常是利用組合拳, 即用貨幣政策及行政手段, 利用政策去收緊過熱板塊, 這是直接影響市場, 也是效果最佳. 形成板塊變動, 不會影響整體宏觀政策, 又達到治理過熱板塊及收緊銀根,又可以降低通脹加快上升. 不過, 這種政策干預, 和利率及貨幣手段, 會影響市場情緒及資金流向, 對股市是相當不利, 尤其受影響板塊, 更會出現恐慌性, 加快汰弱留強! 要了解中國既行政手段, 過去一直運用 貨幣及政策都是傾向 " 一放一收 " , 形成使市場出現的現象是 " 政策一放, 市場就亂 ; 市場亂,影響秩序及民生, 政策會收緊 ; 當收緊後, 亂態不復 ,卻提不起勁 ,不利經濟 ; 於是在經濟回落時,又再鬆開政策, 再放任市場 , 經濟及資本市場再活躍....." 循環地進行!

因此, 退市 是收緊資金供應及方向, 務求使過熱板塊減速. 但中國仍然處於經濟不穩期, 中央需要持續放貸出市場保就業保增長, 否則過去貨幣供應所造成的預支通脹, 會向下修正, 影響面更大! 如上文提到, 中國的政策是　”時緊時鬆，時放時收 " , 按情況而論! 以鄧小平既建設方針為主導, 經濟要不斷向前, 大趨勢不變, 中間有適度的調控是必需, 目的是要達到長期增長, 使中國走向富強, 人民衣食無憂 , 生活安穩!

如果以中國今年的政策, 第一季因通脹及樓市過熱收緊 , 是預期舉動! 當然, 收緊政策, 對股市是不利!過去一年股市炒復甦 , 通脹預期, 資金源源不絕提供! 今年會有所改變, 通脹上升, 央行無法不斷源源不絕提供資金 , 所以市場在供應上有所減少. 形成焦點會放在 , 到底市場目前的資金水平處於那一水位 ?! 這可以睇銀行同業拆息, M1,M2 差值等 , 外圍可以留意 美元三個月及一個月 LIBOR ! 現時, 這些資金指標都不見有短缺既現象 . 所以, 1月份的跌市, 只能屬於中小型調整而已! 除非3月31日, 美國真的停止購債計劃, 到時債市及按證市場如何走勢, 會對整個市場產生較大波動. 這關乎美貨幣政策變動!!

因此, 市場認為目前通脹上升, 經濟已連續兩季增長, 復甦確認 , 把焦點由過去救市, 轉至經濟增長及通脹預期. 影響股票市場最大是貨幣供應及流動性 ! 如今, 供應有收緊, 自然使過去一直炒資金不缺, 使估值大幅炒高既股份會出現明顯跌幅 , 這是回應資金流向有所改變的事實! 由於 , 市場資金成本仍然處歷史低位, 息率也處極低水平, 有利資產市場. 而且, 政府政策在經濟穩定及持續增長同時, 也不會願意貿然收緊貨幣政策, 這也會再次鼓勵資金炒作與通脹預期板塊! 原因很簡單, 當資金不願大幅收緊, 通脹預期會加劇 , 資金會擔心通脹使紙幣貶值, 及債價下跌, 於是便在穩定的環境 , 尋求高回報的行為持續! 所以,與通脹相關行業會被睇高一線 , 其他行業較貼近實體經濟, 而生產力仍然過剩, 原材料上升, 會打擊毛利率, 所以在未來一段日子, 難以整體大幅回復高峰期. 市場預期為何樓市會再升 , 都是基於央行的貨幣政策過去放得太多, 但不會在失業率高企, 經濟弱勢之下大幅收緊, 所以, 便會有利投機環境! 當然, 這種的趨勢, 會否使股市再次大幅上升, 都是要一步一步去留意貨幣政策的轉變! 畢竟要股市一路上升, 資金是相重要 , 資金炒作信心會依賴政策變動及實質的數據指標!

現時, 杜道以三支大陰燭開始進入調整浪 ! 恒指自去年11月中見 頂後, 進入調整浪 , 如今恒指出現罕見的
"頭肩頂 + 大型島形頂 " 形態! 島形頂如 泰山壓頂, 在2009年10月7日上升裂口 和 1月22日下跌裂口, 剛好留下 4點 的橫向裂口, 形成 " 泰山壓頂" 格局. 而恒指技術指標處於超賣區 , 到底能否在短時間內反彈至下跌裂口約 20824-20828 , 補回此關鍵裂口! 而 上證已跌破3039 支持位, 下一個支持位在大陽燭, 以及底位2923 . 上證 RSI 6天處18, 12 天處31 ,屬超賣. 而成交量明顯減少, 跌市減少屬較好. 以及委比也出現上升! 因此, 過去指數RSI 超賣水平, 多會出現較大反彈力.

補充一點 , 牛証街貨在19600-20000點 , 屯積左大量街貨, 相等於過千張期指. 輪商會否藉機, 食番轉呢??伯南克連任再獲白宮支持 ! 而恒指支持區在19425 ! 按黃金比率 卻在 18600 ! 以及在牛熊關鍵位17185!!

動力方面 : 內銀股中 , 工行, 建行, 中行相繼發行次債集資, 可以滿足今年資本充足, 理論上已出現動力!! 不過要切底增強動力, 最好是批股集資, 這也不利股票市場! 所以, 內銀股的資本充足水平, 會是未來左右大市的關鍵! 2月11日, 公布1月新增貸款 , 又接近新年長假期! 如果歐美方面較負面, 按理假期持重貨較為不利!

所以, 此前夕的交投量會成為假期後的指標 ......! 由於今次新年長假不同聖誕 , 聖誕屬全球性放假, 但新年屬大中華地區而已 !

香港樓價 升跌基本因素

小弟分享一點關於樓價能否再升的睇法, 簡單地這從 高地價政策, 供求及 樓按方面睇, 再睇什麼事件會影響樓價!


香港樓市主要是靠高地價政策, 呢個係重點! 點解要行高地價政策? 因為香港政府稅收低, 稅基窄, 如果每年靠利得稅, 薪俸稅, 博彩稅, 印花稅等, 係唔夠支持龐大既經常性支出, 公務員系統受制度保護, 令政府進退兩難 形成無法減少支出! 大家都知, 一減公務員人工, 幾個工會好團結咁遊行示威, 又打官司, 所以呢方面想動都難! 唯有開源啦.... 香港人口多, 地方少, 資金大量進出,發展房市是較容易谷起經濟及稅收 等等....不講利弊, 只講點樣去扶持樓價.

政府如何支持樓市, 好簡單, 首先係供應土地方面, 勾地表政策是把供應既權力交俾地產商, 佢地想幾時要地, 幾時勾出. 形成每年的硬性需求會慢慢消化每年少量的供應, 只要整個一手落成量低過需求量, 樓價自然就會升. 呢一點土地供應是第一個因素.

第二因素, 是政府在勾地表上有一個意向價, 呢個價格係控制左未來落成新樓既價格. 就好似最近大埔相連地, 炒到地價成 7千元一尺, 未來要賣到一萬元/尺. 如果政府以低少少既價格賣出, 那發展商難以有藉口抬高價格. 未來兩,三年會以一萬元尺開售, 那現時既二手樓就有上升方向, 使價格距離收窄. 只要銀行肯估足及足額提供樓按, 升上去無咩問題.

第三因素, 銀行的樓按成數及按息, 自金管局放棄調控利率權後, 利率浮動任由銀行按自己本身去定高低, 如果銀行體系錢太多, 存貸比率低, 那銀行樓按息會較低, 而且政府保護房市, 銀行也助一臂之力, 借足錢俾無錢既業主買樓, 政府又放寬二按, 只要有一成首期, 甚至簽個名都可以買到樓, 呢種做法是加大左需求量. 銀行萬一吸納太多按揭, 按揭證卷公司就會買走多少, 使銀行鬆綁! 呢種做法形成政府透過類似 "房貸美 " 既機構, 解決按揭. 不過, 美其言係投資, 疏導市場, 真實是頂住銀行的資金供應鏈, 拓樓價.

第四因素, 政府在需求方面也加大層面, 例如, 投資移民, 專才計劃等. 在投資移民既條件上, 只要投資650萬以上物業, 並持有幾年就可以得到香港身份證. 這不但增加需求, 也使二手供應減少.

以上都是利好樓市既要點, 其他也不講啦!! 香港樓價能否再升 ? 其實要睇土地拍賣價, 因為今天的拍賣價, 就是未來兩,三年的指標樓價. 勾地價高, 地產商有控制供應話事權, 競投地價也是同業, 而且, 銀行會低息借給地產商資金買地, 在這種優勢之下, 樓價能不升嗎? 為何每次賣地, 附近d 二手樓都傾向封盤, 就係望土地拍賣價又升, 帶動二手樓有希望再升. 呢種是一種類傾龐氏騙局既運作. 政府控制土地價格及供應, 發展商同政府合作控制每年既土地供應量, 銀行會按需求調整按揭利息及成數, 所以每年的需求就會使樓價不斷增長. 如果樓價過熱或民怨增, 就會透過金管局限制按揭成數, 控制需求量, 使供求平衡, 樓價會跌多少. 當然調整按揭成數, 由七成, 降至六成, 影響輕微, 只會影響部分過熱既溢價而已. 市場上, 就會出現成交量冷卻. 所以, 銀行是樓市的催化劑.

在政府眼中, 樓市是一個豆腐, 想整爛佢話咁易! 當然政府唔會咁做啦!! 政府見到好多人買唔起樓, 就會起居屋,公屋, 等嘈個班無瞉蝸牛有得住. 而有樓既人, 見到樓價穩步上升,自然不會埋怨, 形成政府左手幫窮人, 右手頂住樓市, 得到既錢去補貼俾剝削既窮人及解決政府每年增長既開支 , 以及發展更多既有利樓市既藍圖. 呢種做法, 就好似傳銷咁, 只要下線有不斷新的需求, 整條線都可以生存.

所以, 要睇樓市係咪泡沫或過熱, 其實無一個固定指標! 但有一種較有效既做法, 就係睇住銀行體系既資金成本, 當銀行唔夠錢或聯匯關係跟美國加息, 自己會上調樓按利率, 咁供款成本大增, 業主就減低其他方面支出, 形成循環, 最後打擊經濟! 失業率上升, 情緒及信心會打擊每年既需求量, 形成斷層! 樓價不能沒有需求量, 因二手樓既空置率大, 出租率扺消不到供款率, 就會使業主有壓力, 自然出售意慾大增! 以及利息上調使持貨成本增加, 便增加出售機會. 因此, 最有效睇樓市係咪泡沫, 睇實二手成交量, 銀行利率, 失業率等. 其次是民怨, 越大既民怨, 就會迫使政府出手, 因政府一出手, 樓價是會有秩序下跌, 不會垮. 只有外圍衝擊, 使一些按揭質量差既業主難以供款, 以及投機盤大量增加, 樓市就無法救, 要跌至谷底. 呢種就似 美國次按.

在預見既未來, 美元利率上升, 美元上升, 就會消除樓價既溢價. 這溢價如何計算? 可以按貨幣供給, 即m2 增長率去推算, 因貨幣大量增長, 多會流入樓市股市. 09年m2增長近60%. 這60% 是通脹. 樓價應已反映.... 當通脹低, 美元無貶值, 那樓價所出現既溢價, 自然會向下尋求與實質需求相抵! 不過, 香港的通脹是屬輸入型通脹, 這會嚴重打擊經濟, 以及樓價上升, 打擊零售業, 所以, 當m2, m1下跌時, 樓價自然壓力大增. ^^

不過, 只要政府仍然走高地價政策, 經濟仍然能持續增長發展,趁低買樓是致富之路 ! 當然買賣樓要講時機 , 那段時間適合出手, 要自己決定啦! ^^

2010 年 股市形勢

2010 年 股市形勢

恒指自去年11月中見頂後, 進入調整浪. 目前看來, 正運行A浪.

在11月中至今, 初期受到杜拜事件影響, 導至恒指急速回落至21000邊緣,及後反彈至22600左右, 再次受到美國非農業就業職位利好, 使美元反彈影響, 回落至20932; 臨近聖誕長假期交投量減少,美元反彈浪平穩, 恒指再次低成交之下回升至22600左右. 1月初, 內地壓抑樓市政策出台, 導至高位大成交回吐; 及後在月中階段, 人民銀行突然加存款準備金, 使股市再次失去動力. 內銀內房受壓. 最近, 傳出內銀1月新增貸款大增, 促使銀監會施壓, 令內銀再回吐. 大市受加息及政策影響, 而歐元區受評級機構降低部分國家評級, 使歐元受壓, 和英國通脹率急升, 使央行在未來擴大購債力度減弱等不利消息, 美元回升, 打擊商品等 .....

1月是傳統的股市調整月份, 這與大部分機構投資需要按未來環境調整組合. 目前,困擾大市的是通脹預期上升, 促使央行收緊去年的非常規救市措施, 這些救市工具是直接影響股市及資產表現. 由於, 通脹已出現上升, 貨幣政策受到制衡, 市場預期歐美央行會消除救市工具, 下半年加息. 和預期內地通脹急升, 人民銀行會加息,加存款準備金, 進一步收緊銀根, 壓抑過熱的經濟活動.

所以, 經濟數據全面轉好, 意味經濟活動上升, 復甦在望, 增長強勁的表現. 在這背景下, 過去大量的貨幣供應, 使物價上升, 導至環比及同比通脹率都上升. 市場藉機調整過去受流動性泛濫的板塊 , 把估值壓去貼近數據表現, 迎合全年業績期公布. 在退市階段, 儘管不是全面大幅收緊銀根, 但這行動已給一些過份受資金炒賣的板塊下跌, 這與資金重新分配有關.

現時, 需要留意兩個方向.

1. 市場炒通脹上升, 央行收緊銀根, 確認左經濟復甦增長.
2. 貨幣政策的改變, 通脹上升, 限制了貨幣供應, 流動性減少.

當市場資金充裕, 經濟回復增長, 息率仍然持續低企, 整個環境由過去的衰退期會轉入增長期 , 市場信心及情緒會上漲. 這對股市在經過央行調控過熱的經濟後, 會出現比較強力的反彈.

按數據及走勢睇 , 第一季是受去年第四季救市資金影響數據過熱, 今年第一季亦有可能同第四季差不多, 相反, 第二季開始, 通脹數據會較溫和, 皆因央行已在1月份出手. 所以, 調整浪會在第一季較波動. 如果沒有進一步的貨幣供給收緊, 等到通脹及經濟增長數字回穩, 回到預期範圍, 那股市會開始出現動力. 這也是過去十年傳統的步伐.

當加息周期開始, 意味經濟增長能持續,通脹上升及增長率相抵, 餘額會是調息指標. 因此, 在這種環境下, 股市會在加息周期都出現上升, 初期會較文靜, 踏入中期會較好. 等到增長率有後勁不斷, 加息周期完結及開始減息周期, 股市卻會受到不斷的增長而上升. 而貨幣供應是決定股市上升的速度及力度. 這也是過去十年的走勢, 也是一個現象. 所以, 目前市場預期經濟步伐如否如過去一樣, 持續上升, 把2007年中發生的金融海嘯影響, 全面消除. 這也是相當樂觀的睇法. 當然, 小弟是不認同的.

由於, 過去兩年, 全球央行透過不同的貨幣政策向市場注入資金, 不斷擴大貨幣供應救市, 每個國家的貨幣供應已經大幅提高, 也脫離了實際增長需求, 這些投放過多的資金, 初期會流入資產市場, 及後會轉化為通脹. 規模龐大的資金要在通脹上升而慢慢消化是有風險. 所以, 經濟持續增長, 會意味過去的大量資金投放, 會轉為通脹, 形成高通脹, 甚至惡性通脹, 央行便需要不斷收緊銀根(加息等)去處理過剩資金, 這對資產市場會造成傷害. 以及大幅破壞債市及樓市. 相反, 過剩資金已使通脹上升, 貨幣政策受到制衡, 令央行不能為所欲為咁印鈔, 假如經濟動力不足, 過去的復甦只是受政府救市資金推行, 現在錢少, 經濟復甦會受到打擊, 再次下跌, 形成雙底衰退. 這時候, 市場已炒增長及通脹預期 , 卻出現逆向. 促使資金離開高回報市場, 走向債市. 這都會對股市造成傷害. 皆因, 央行已見通脹, 便無法再大量印鈔救市. 除非又出現通縮啦 !

所以, 今年第一季, 市場確認左經濟復甦增長, 股市會受退市影響. 第二季開始, 數據溫和, 資金仍然泛濫, 會催大市回升. 形成 "黃金期" . 這黃金期會持續至何時....需要留意數據的變化. 如果經濟增長保持在預期範圍, 通脹率上升, 設備使用率回升, 消費支出上升, 信貸系統慢慢解開 , 這會令股市得到利好估值的支持. 不過, 這也是泡沫擴大. 在這期間, 往往股市是較快速增長, 因資金在第一季被壓抑, 情緒及信心被困擾, 得以鬆綁, 便會出現脫疆. 不過, 第三季後, 現實的經濟處境及實際的數據, 不會那麼理想. 問題關鍵在於, 全球債務龐大, 貨幣供應嚴重過剩, 股市上升, 便會加快通脹上升, 也會加快收緊銀根 , 經濟增長受到打擊, 這與信貸系統及槓桿率有關. 如果央行釋放的資金可以充當過去失去的槓桿率, 那信貸量也可以支持, 奈何人民的心態及信心已經受損. 還有歐美源源不絕的財赤, 需要的資金及其他開支, 都是讓經濟吃不消. 所以, 當第二季後, 股市出現黃金期時, 便要開始擔心 " 雙底衰退" 的出現. 這是第一點危機. 假如, 政府持續施救經濟, 不出現雙底衰退, 那更要小心 "泡沫爆破" , 這會因貨幣供給過剩, 通脹爆升, 央行大舉收緊銀根,使泡沫化的資產失去資金支持, 會爆破! 這是第二點危機.

當然, 衰退的原發性可以有兩點, 一是經濟疲弱 , 二是收緊銀根. 如果是第一點出現, 泡沫爆破機會不大, 因也會被衰退拖累. 除非, 央行再次大量印鈔, 那好似去年3月的大升浪會再次出現, 這也是黃金大升之日. 相反, 如果是第二點, 因通脹大升, 銀根收緊, 使資產泡沫爆破, 再出現衰退. 如果以兩點睇, 第一點屬雙底衰退, 殺傷力大約會推落股市40-50%左右. 第二點不屬雙底, 屬泡沫爆破, 如果距離2007年中的金融海嘯越近, EG. 2011-2012 . 殺傷力好大. 除非經濟已經真正回復增長, 如2007年前一樣. 否則, 股市會出現 超過60%既跌幅.

今日, 小弟今次把整個2010年開始的形勢, 配以時間及因素更新進度, 當然這是一種粗略預期, 也配合小弟五步曲的結構, 再進一步把 第三步 哀鴻遍野 的因素, 配以目前的數據講解, 這會較容易掌握及明白.



** 以上只是小弟的個人觀點, 只供與朋友們分享及參考而已 ! **

香港興建 高鐵 是否 值得?!

香港興建高鐵, 總成本 669億 , 當中有115億左右 係用黎興建西九龍既交通安排, 高鐵直接投資都係 554億左右. 有一點要注意, 亦係點解會咁貴 , 因為全程 26公里 都係 地下行 走 ! 26公里長隧道 , 又要配合高速行使, 所需負荷既建設要求比興建地鐵高. 如果以一個比較, 可以用 地鐵 上環至堅尼地城, 3公里長, 造價要154億. 同樣地底施工, 以堅尼地城段 每公里 51億 , 高鐵每公里21億左右.

高鐵討論左十年都有, 如果以2006年造價都係唔使 400億 , 可惜原材料價格 上升, 美元又 跌左好多. 扣埋呢d , 差不多! 未來美元大貶值, 想用669億興建, 難囉! 如果純以投資角度, 未來已經可以肯定通脹會大升, 美元貶值, 所以越早投資, 越可以受惠港元貶值既趨勢, 把將貶值既錢早d 投入基建, 呢種做法合乎理財守則.

至於, 投資高鐵, 值唔值得 ? 想一想, 用154億興建 3公里長既堅尼地城地鐵線 , 10萬人受惠, 值唔值呢? 香港未來要靠內地旅客帶動香港發展, 錢唔流入香港, 攬住d 錢都無用, 遲早用晒! 例如, 每年教育經費, 大約用600億 , 學生數目越來越少, 由以往精英教育既40,50人一班, 到小弟讀書時既40人一班, 宜家學生唔夠多, 唔想殺校, 又話小班教學, 目的何在呢? 為學生? 點解學生既成績一年不如一年呢? 誰之過 ? 學生麼 ? 都怪錢太多 ! 任何一個行業又好, 一個公司又好 , 錢太多就會無進步 , 人只會打錢既主意, 不思進取, 所以, 多年來諗來諗去都係點樣花盡每年600億經費, 而唔好好用心教導下一代 !

正所謂, 香港係不同地方都大花筒, 每年支出減少少就瓜瓜叫 , 正如阿爺留一間舖俾仔女, 如果d 仔女只係不思進取, 只係懂得守住間舖, 遲早被社會淘汰! 所以, 投資生財工具, 係經濟大輪既王道 ! 教育方面, 不斷投資設備, 校室有冷氣, 有led 電視, 學校有電梯, 連外牆又翻新 , 校服又換設計...連教學模式都要多用多媒體等等, 呢d 都係為下一代投資. 我們下一代政府在知識上落重本投資, 期望提高應合社會既學問, 有足夠既競爭力. 但如果一個社會, 推動未來發展既投資都無, 又落後在其他範疇既步伐, 到時學生哥在大學畢業後, 就無足夠既就業及專門職位提供, 到期畢業就失業!

而且, 香港已經無選擇, 正如小弟在文中提及, 優勢已逝去! 或者想一想, 香港有咩方面仲吸引到遊客呢? 點知外地人要千里迢迢來香港呢? 另外, 香港做生意, 有創造職位能力既人, 為何要為香港貢獻呢? 當你有樓時, 你想唔想層樓升值呢? 沒有樓既人 , 想唔想政府興建足夠公屋申請呢? 要工作, 要福利, 要方便, 要享受, 要權利, 統統都要錢 ! 錢唔會由天跌落黎, 要靠投資生財工具 , 好似擴建海洋公園, 興建港珠澳大橋 , 興建郵輪碼頭, 呢d 都係為香港創造投資環境, 製造職位 , 政府要不斷投資, 才能滿足人口增長, 就業增長! 高鐵呢項大額投資, 主要是要加入內地沿海高鐵網絡, 吸引更多人來港 , 以及又方便香港人去外地工作, 好多方面都有好處! 如果每一項投資都要一點一點去詳列, 無可能!

至於, 把總站建係 錦上路 , 花費會減半! 問題就同, 點解要起 西鐵呢 ? 屯門, 元朗已經有 輕鐵, 要出市區可以搭巴士呀, 或者搭去上水有火車! 都是很方便, 只係花多 少少時間而已! 香港人口集中在九龍及香港島, 至於沙田, 大埔 , 將軍澳 呢d 人流多既地方, 去錦上路同去西九龍, 那一個會快d ? 而且, 外來客大部分是香港賓客 , 難道要他們落腳 元朗, 再轉西鐵 ? 咁點解唔搭到福, 直接轉東鐵呢? 另外, 減少三百億, 只是坊間統計, 非有效及詳列的興建 , 做一份強而有力既報告, 要有建築上及實行上的數據支持! 所以, 減少一半費用, 只能當作估計!

我們把高鐵興建費用 669億, 看得太重! 卻很少會提及如何興建, 不用比較就好難知, 現時的工程是很貴! 或者我們只把內地武廣高鐵既興建費用作比較吧! 要明白, 武廣高鐵主要行走陸上, 而且, 國家收地很容易, 費用不高, 內地工程隊造價較便宜! 香港起高鐵收地, 成本好貴 ! 只是一個菜園村問題, 已經被政治化, 假如全程走陸上, 那收地更是 難以解決 . 爭論不休, 根本起不到! 就好似西九龍土地咁, 啟德舊機場用地, 十年啦 ! 仲嘈緊點發展 ? 唉....香港以前係四小龍首位 ,宜家........? 驚上海 , 驚新加坡, 人地已經不放香港作競爭對手!睇怕以後要以越南，胡志明市作比較啦!! 有時候 , 投資一個長遠基建, 為未來十年既規劃去投資, 呢種遠見唔係普通香港人能夠睇得到, 如果個個都有呢種眼界及視野, 咁就唔使驚啦!!

70 後又好, 80後又好, 為香港敢言敢表遠是好事 ! 但對一件事要表達時, 到底對件事有幾多了解 ? 做左幾多research ? 對來龍去脈有無作深入了解呢 ? 如果只係知表面, 其他都唔知道, 唔了解, 由以前既漠不關心, 突然件事成為焦點就去表態, 又去爭辯, 咁樣就會成為人云亦云 , 對自己及對香港都未必係好! 我們要關心社會, 要切底 , 貫徹始終 , 不要三分鐘熱度, 或者揀一,兩件在傳媒瘋狂報導上, 就去急急表態 ! 香港在政治文化 , 都是透過傳媒主導社會輿論 , 不斷出民意調查 , 呢d 調查點樣問問題, 點樣set 問題, 都是係想咩結果有咩結果 ! 小弟都時常接呢d 訪問電話 , 講真都係敷衍了解 , 姓乜名乜, 都係老作 , 問非所答 , 咁呢種調查都會有真實性咩?? 所以, 要對我們的香港 有抱負 , 就要問自己係咪真係關心社會先 ..? 對社會有幾多了解先 ? 大聲唔代表對香港好, 無聲亦唔代表唔關心香港 ! 事照我心, 言出必行 !

人行 突加 "存款準備金"

內地加 0.5% 存款準備金, 對心理上影響大, 市場會擔心內地收緊銀根, 下一輪是加息,這都是不利市場環境, 不過現實上, 存款準備金上調對各別銀行影響有輕重, 原因好簡單.內地銀行之中 , 按上半年既存貸比率推算.

建行 大約 58%
工行 大約 56%
中行 大約 68%
交行 大約 72%
招行 大約 74%
信行 大約 83%

按以上的存貸比率, 信行, 招行, 交行 影響較大, 中行在也大, 工行建行反而細.

存款準備金增加, 意味放貸資金減少, 不但增加銀行付息成本, 還對市場貸款支持減少, 影響一些對貸需求大既行業. 所以, 加準備金對多方無好處. 卻對央行收緊貨幣供應有好效果, 當然對現時大銀行存貸仍比率然低的時候, 還是影響輕微.

打個例子.

以建行上半年資料參考.

存款 7610 bn , 每0.5% 存款準備金 影響 38 bn 存款. 按 0.5% 存款準備金 影響左 存貸比率 0.3%.


以6行去年下半年資料推算 , 大約6行存款會被抽 走 1420億 左右.由於在銀行存款會有擴張槓桿效應, 所以理論上影響面比此數大.

香港未來最重要投資 - "高鐵"

香港未來最重要投資 -- " 高速鐵路 "


香港興建高速鐵路既最佳時機, 已經遲左5年! 武廣高鐵, 京津高鐵都已經通車, 其他高速鐵路網也正在施工, 未來中國沿海城市會出現全世界最先進最大規模既高速鐵路網絡, 這是中國人的驕傲 !

香港是否興建高速鐵路, 要從三大方面思考.

1. 香港四大行業既隱憂
2. 香港的定位
3. 香港人口增長及老化

現時既香港, 主要是靠金融,房地產,轉口貿易及旅遊業四大支柱! 香港自中國改革開放以來, 大約食正中國對外開放既獨家利益二十年! 由60-80年代, 製造業及工業是香港主要支柱, 自80年代後, 慢慢由輕工業轉型至服務行業, 大力發展金融,房地產行業, 使香港在紙上財富突然富貴. 隨後受經濟周期影響, 也推動了不同行業, 如旅遊業, 電腦業, 媒體業 及 相關政治與民生行業等.

香港既冒起, 是自中英聯合聲明後, 即1984年打後 ! 在中英既協議框架回歸之下, 香港潮著中國對外貿易既步伐, 慢慢在珠三角地區工業冒起, 帶動香港天然獨有深水港碼頭既優勢, 使珠三角對外出口都利用香港葵涌貨櫃碼頭運至海外, 當時也促成葵涌貨櫃碼頭成為全球最繁忙既碼頭. 在轉口貿易下, 便吸引大量資金流入香港, 也促成了香港銀行業改革, 金融業大變革等, 這主要是外圍資金大量停泊香港觀望大陸的發展, 適機進入大陸發展! 這歸究於大陸實施的外匯管制及對外開放步伐循序漸進等!


在中國既冒起時期, 外國資金期望進入中國既勢頭越來越濃厚, 奈何國策進展緩慢便打擊了資金流向既速度, 於是這些資金停泊香港日子長久, 港英政府也策劃了發展香港成國際金融中心的雄心壯志, 背後卻是為巨資在港有良好既停泊點及回報, 這便產生了房地產行業. 這是香港簡單的經濟進展史, 所可以看到香港的發展步伐, 離不開中國.


自1995年, 中國開放力度加快, 技術也從外國引入! 過去, 中國沿海地區沒有深水港, 便靠資金及技術打造一個深水港 , 便從此打開了中國沿岸碼頭既發展, 香港也從此失去一哥地位. 只能轉型走中高檔既遠洋轉口港方向. 這是在轉口貿易既轉變.


現時, 香港金融及房地產業, 都是離不開資金, 而資金來源卻是兩大源頭, 一是外資停泊待機進入大陸 , 二是內地資金待機投資海外. 香港在中國外匯管制及人民幣未能自由流通下, 仍然受惠. 這是香港目前為至, 唯一能夠自80年代後, 一直享受的優勢! 時至目前, 也只有這一點是香港人仍然感自豪的地方.

中國政府已決議在十年內把上海打造成為國際金融中心, 這是香港的警號, 也代表中國在外匯管制及資金流向方面會有大變革, 香港唯一仍然有優勢的金融業, 便會失去! 未來外國資金不需要停泊香港或以香港作為中段站, 就可以透過外資銀行在華據點, 流入中國境內. 至於, 內地資金也可以透過外資銀行及內資駐海外銀行等, 直接向外地投資. 因此, 香港會失去兩地資金停泊的優勢.這是一個令人擔心的危機!

現時, 香港財金官員致力研究及要求中央可以把離岸人民幣結算在香港擴大, 以及藉香港既金融業優勢發展人民幣債卷市場, 務求令以往的熱錢中心, 改為集資中心. 如果中央首肯, 那香港金融業, 也許有機會轉型, 或可以穩步發展.

我們亦知道 , 一個國際金融中心 ,最需要的是資金及人才. 香港在資金方面現時是十分充裕, 但人才方面卻十分缺乏! 所以, 發展創新科技等需要專才既行業, 因人才缺乏, 這方面是不可行. 因此, 香港既四大支柱, 只有向旅遊業發展, 這行業也可以推動基層市民就業, 使香港一半的就業人口有一個機遇.



來香港的旅客可以分為四大方面, 一是商務遊, 二是觀光旅遊, 三是購物遊, 四是探親遊.

現時, 兩岸合作開始步入正軌, 海空已直通! 過去, 台商需經香港再轉機內地既情況, 會慢慢大幅減少, 這方面既商務轉機客會失去. 海南政府對外宣布, 中央已大致批准海南島作為中國既免稅地區, 未來在此地上既海外商品等都不需要交稅, 同香港的免稅港大致相同. 這一點也會吸走一部分來港專誠購物的內地富貴客. 因此, 只有觀光及探親遊. 探親遊大致上是一些中港婚姻, 對本地的消費市場起不了大作用. 餘下觀光遊, 香港景點少, 過去觀光客會來港觀光後, 再購物,為香港帶來實質的外匯收入. 所以, 香港在投資景點方面, 需要加把勁.

至於, 觀光客多自來自廣東, 但高消費客多來自沿海地區, 及一些商務客. 這些有能力既旅客, 也是全球爭奪既目標, 因此, 近至珠三角旅遊局, 澳門,,海南島, 遠至新加城, 日本, 韓國都希望吸納這批高消費旅客. 甚至, 歐洲, 中東也希望這批有錢客人到來觀光及消費. 水不到不為財 , 誰不想爭取外匯的直接收入呢?


美元長期走弱, 相信大家都會知道. 美元弱, 商品價格必會受影響, 價格也水漲船高, 這會打擊高速依賴石油既航空業, 因此最終在燃油成本方面會轉移至機票價格.形成機票價格大升, 當然會打擊海外及內地較遠地區遊客來港消費的成本. 香港的旅遊業必須靠不斷增長既遊客去支持, 否則難以擴大及吸納不斷增長既就業人口, 及支持未來人口老化所需既福利. 所以, 我們是要大力推廣香港, 建立多一點景點等等. 如果北京遊客想來港 , 機票價格大增, 搭飛機來香港的成本相對去泰國, 新加坡比較, 香港是偏貴. 因此, 這些遊客便有機會打消來港的念頭. 相反, 香港人想去旅遊, 有能力的當然去歐洲, 日本, 澳洲等地 , 能力不夠的只能去內地或東南亞 ,機票價格貴, 成本增加, 也許去北京, 上海等地, 也只能搭京廣鐵路, 利用一日一夜既時間去目的地吧!


時間是金錢 ! 香港既地下鐵路系統, 可能是全世界最方便, 卻算不上快捷! 地下鐵路是80年代既產物, 現時香港在這方面的建設, 做到班次頻密, 效率高, 皆因是速度慢, 所以只有增加班次, 令等待的時間縮段, 便感覺到方便又快捷的感覺吧! 也因如此, 有些地區的居民, 喜歡搭巴士或小巴去目的地, 相比地鐵是較快, 也較便宜, 更方便. 地鐵網也是房地產發展的核心支持, 相信香港發展鐵路的背後目的, 比真正解決交通問題, 兩者難以分高下!

所以, 地下鐵路只能為日常生活代步的工具, 價格便宜是其中主要的賣點. 有能力的, 相信會搭其他更快捷的工具代步吧, 正如香港人常常說, 時間就是金錢, 把握每分每秒, 這也是給世界各地的人, 認為香港生活節奏是十分之快.


在以上種種的誘因, 及發展的藍圖睇香港未來, 香港確實需要興趣高速鐵路, 這鐵路網可以連接內地既高鐵網絡, 也可以接通與內陸各地鐵路網. 將來去內地工作, 旅遊, 探親 等等, 都是十分之方便. 所以, 在效率方面是無容質疑, 現時問題在乎興建費用及地點.
香港股民是最理性的一群, 我們以投資角度去為高鐵既投資計算. 我們這一代的理財理念, 都是打工, 賺到首期去買樓, 然後就趁高價賣出, 再趁低買 或 住一間, 買多一間收租, 靠租金致富, 這些都是與房地產投資一脈相通的投資理念. 我們願意用我們收入的40-50%供樓 , 這是我們的投資. 我們也清楚知道風險所在, 所以深信是一條致富之道. 但我們要諗深一層, 這種理則觀念要建立在香港的長遠發展之上, 如果香港沒有如上文提到, 沒有了優勢, 何來發展能力呢? 好像60,70年代, 父母便要求子女學一間手藝, 方便以後搵食. 80年代, 父母希望子女學有所成, 做一個專業人士, 未來便可以衣食無憂, 光宗耀 ; 90年代後, 父母希望子女提早學理財, 既要讀書叻, 又要搵到錢, 由過去依子女的才華去選擇出路, 便慢慢向發達之路發展. 2000年後, 溫室長大的子女, 父母之言也只會左耳入右耳出, 子女要求說話及選擇的權利, 不能催迫, 這一代也只能講一句, 靠天賦本領去發展.


我們個人的投資, 只是為我們將來打算, 但一個政府的投資, 是為全香港人的將來打算, 我們願意付上人工的40,50%供樓, 而且供25年, 30年 , 政府投資高鐵運用六百幾億, 如果以30年期投資, 這是用了每年收入的1% 投資. 這未計算通脹率. 我們買樓知道通脹是一個誘因, 港元貶值是美元所害, 那早早把港元投入為香港未來的建設不是更好嗎 ? 今天, 100元 港幣 , 相對幾年前的人民幣, 未計通脹, 只計匯率, 也貶值了30%. 15年前用了千幾億投資機場, 是當時很貴的投資. 如今, 機場希望起第三條跑道, 將會動用千幾億, 相比之下, 通脹率及匯率等, 當年可以有整個機場, 如今只有一條跑道及運輸大樓. 這些都是投資! 第三條跑道投資, 是預期未來航運業需求大增而提早興建. 興趣高速鐵路是預期香港未來旅客大增的投資, 以及是一個需要. 正如上文提及, 香港已經沒有了什麼優勢! 要保住旅遊業, 是要提供一個既方便又快速的鐵路系統, 而且相比長途之下, 變相便宜. 要吸引遊客來港, 就要提供一條非常方便的工具給他們. 就好似我們去深圳玩, 如果深圳運輸系統集中起在寶安, 蛇口, 那會大大削弱我們去遊深圳的興致. 也大大增加我們遊深圳的路費. 當然, 深圳政府在我們香港遊客的印象也是差的. 現今, 我們遊深圳是非常方便, 直達市中心, 一到步就可以消費 !


我們不但為了我們自己可以更方便, 也要為香港的米飯班主來香港來得更方便, 提供一個誘因給他們來香港一遊, 所以我們應該提供一個最快捷的地方使他們儘快把身上的錢花光 , 為香港帶來真正的利益! 這世界是很現實, 你有錢時, 你用不觀迎的態度去迎接別人, 誰睬你呢? 正如我們去飯店, 也要求快靚正的食物, 也要求服務態度誠懇的服務員, 令我們賓至如歸 , 俾貼士也手鬆一點. 飯店老闆知道我們有這要求及期望, 花多點錢去投資裝潢, 改善食物質素, 也是值得的! 我們袋裡的有錢, 當然會選擇對我們好的服務吧! ^^


注意: 以上只是小弟以經濟的發展觀點 , 也只是代表了小弟的個人見解, 只供與朋友們分享.

內房股 簡單 分類

中國既房地產發展 , 以沿海城市為一線 , 內陸為二線 , 其餘地區為三線. 一線城市之中, 也分為便中貴 , 貴既地區有 上海, 北京 , 天津 , 廣州 等. 一線城市既中價, 要數上海既外環地區 , 廣州既順德 , 中山等 , 而一線城市的便 , 要數到 北京既 6,7環以外既地區 , 廣東既河源 , 湛江 等.

至於 , 二線城市, 如重慶 , 合肥 , 長沙 , 青海 等 , 三線城市如 昆明, 南寧 ,
成都 , 石家莊 , 包頭 等.

如果按整個房市既發展, 可以一, 二, 三線分為 大環, 中環 , 細環 , 而每個環也有內,中,外環之分 . 現時, 投資型既房市, 會集中在大環既內環部分,即上海, 北京, 天津 , 廣州 , 這些都是一線城市中, 富豪集居地 , 所以樓市價格會脫離其他環 , 形成獨立一體. 這環區既投資者, 多為有錢人, 上流及中層以上既一群 . 至於 , 大環中既外環部分, 會是用家市場 , 這一區會是中層或有能力既基層盤居地 , 樓價相對上海會便好多, 按平方米價都是5千元以下.

其他二線城市既中心點, 當然是吸引該地既富豪居住, 部分豪宅盤價格脫離也是正常. 在中環既內環地區, 大部分平米方既價格都在7千元左右. 按屋苑規劃而定, 標榜豪宅, 那可以賣到 9千幾/平方米 . 其他都是在5千元/平方米左右 , 一些老師 , 會計師, 管理層 , 公務員等都有能力買到. 假如, 基層想買,要兩公婆或集合一家力量都可以買到, 面積視乎能力而定. 所以, 這類別價格 , 是仍然有上升空間, 因為城市化因素及工資水平上升等 , 以往這些地區既物業供應有限 , 現在供應多左 , 價格上落不大 , 都是有利有能力既居民上
樓的! 所以, 需求仍然偏大於供應 !

不過, 過去一年, 二線城市土地拍賣價已經開始上升, 這也代表未來這些建成既樓宇會高於現價好多 , 這就是市場話二, 三線城市有機會再上的意思! 未有泡沫是現時, 用家仍然有能力購買 , 但到本來買得起既用家, 都買唔起時, 泡沫已經形成 . 當然, 用家買得起, 也不能肯定說無泡沫 , 但按市場言論只是以需求與供應既差異來定論.

哈哈.... 講得太細節 , 好似做左地產商賣樓員咁! 哈哈.....請見諒!

至於, 272 瑞安, 其業務集中在上海, 早前購買既土地價格便宜, 現時已經翻了好多倍, 在價格有決定權! 對其業務是相對穩定 , 佢可以因應自身財務而推出盤量去應付資金需求. 也可以把一些未售物價歸入投資類別, 奇貨可居, 所以進可攻退可守 . 現在這種做法, 同香港既地產商差不多, 內地咁做既有 272 , 410 ,
813 等 , 都是走穩健既發展方向 . 對投機者, 這類股當然不是太好啦! 公司不進取, 股價就難以大升. 如果只想穩穩健健收息, 又食正內地房市持續既發展勢頭,呢類會有好既一面!

3377 屬進取型既發展商 , 佢同 688 , 1109 都想取代萬科龍頭地產商地位. 所以在國企背景之下, 借貸及 購得土地既能力高於民營及外資地產商 , 因此投地及發展都相當進取. 我們會見到一旦內地房市利好, 3377 就會大升, 這與佢進取有關,但相反, 一旦中央壓抑樓市, 佢就調整較深 . 與272 是不同類別既內房股.

在香港上市既內房股之中, 要懂得去劃分 ! 睇到樓市既進度及資金流向 , 可以把投資及投機既組合在內房股之中調整 , 從而達到永遠站在優勢個一方.

如果大體上既樓市上升 , 國企內房股 : 688 , 1109 , 3377 . 呢d 可以大注放心買,唔驚佢地無錢發展, 又唔驚管理層被人查而影響整間公司.

如果論升幅, 就要選擇廣東四虎 , 3383 , 2007 , 2777 , 754 . 當然, 現時加入了一隻虎 3333 , 形成廣東五虎. (呢個名小弟從內地網八卦得來的, 哈哈! ) . 五虎之中,2007 , 754 屬於家族型 , 難大炒! 反而 3383 , 2777 容易炒上. 3383 被大摩打劫左,無左半壁江山 , 形成半外資股 ! 2777 係最進取既廣東發展商. 負債及購地 , 地區性既人脈關係都是高於其他四虎. 所以, 論升幅要睇 2777 同 3383 .

其餘既內房股 , 大多是中小型 , 面臨融資壓力, 當中可能是某地區既窗口股, 或京官人脈關係股等 , 呢類股當然受莊家炒賣 , 去影響走勢! 有些會升幅高過2777 , 但唔放心去買 , 不能大注! 所以, 只能作投機之用.

另外, 財務穩健既內房股, 如 410 , 272 , 917 等 , 都是不進取, 管理層穩打穩紮 , 強化自身內部財務能力, 再以量力去投地或發展, 所以比較適合作收息及中長線投資. 因為這類股 , 會有相當部分是收租 , 租金收入會支持派息比率. 而樓市好, 每年既重估物業價宜也會提升資產淨值, 有利估值, 股價也會穩步上升. 但屬保守型.

^^ 了解左內房股既特性, 自然就懂去善理啦! 哈哈 .....

2010年 是否退市年?

2010 年 是否 退市年 ? 如何解讀及部署 ?


踏入了2010 年, 在開始今年的投資部署前, 小弟分享一些在來年需要掌握的一些資訊及思考 .

在自由經濟的巨輪下, 資本市場的繁榮會帶動實體經濟的發展. 而資本市場在資金的泛濫下, 會惠及更多的公司透過這平台集資, 從而增強營運能力 , 最終對實體經濟的發展有所貢獻.

在這種的理論下, 自由經濟體系所推動的信貸系統及集資平台, 都是給實體經濟及投資環境相輔相成的作用!

過去, 每當經濟衰退, 中央銀行會透過減息, 減儲備金, 間接釋放更多資金流入銀行體系, 而低息環境有利資本市場活躍性, 使集資平台催生, 從而解決需求疲弱, 產量過剩及 資金問題 ! 最後, 金融市場興旺, 會慢慢推動整體經濟跟著金融市場的步伐復甦 ! 在這種的相關互動關係, 過去20年, 都是萬試萬靈 ! 其背後的功臣是 貨幣政策 .

從美國及中國的貨幣政策去透視實體經濟會否復甦 , 可以從過去與大家分享的貨幣公式 MV=PQ (Y) 去理解一下.


美國方面

聯儲局透過購債, 購MBS , 向銀行注資, 為兩房注資及擔保, 以及一些貼現窗緊急貸款方式向市場注入巨額流動性, 這也是使 貨幣供應增加. 即 M 上升.

由於, 美國銀行業受到次按風暴影響深, 遺下大量毒資產及資本不足的大問題, 不願再大量貸款出市場. 另外, 美國過去存款少, 銀行透過金融創新產品去代替存款, 這些產品經過包裝後便吸引國際投資者購買, 銀行再購取費用, 不斷地循環運作, 便使經營槓桿率大幅上升, 也使貨幣流速率 ( V ) 大升. 目前, 這些金融創新產品市場仍然未疲弱, 規模大不如前. 缺乏了吸引力, 投資者也少了, 銀行在金融產品的活躍性也大大減弱 , 這不但影響了消費信貸, 企業貸款 及按揭貸款等, 還使貨幣流速率 ( V ) 下跌.
現時, 我們看見美國2009年第三季GDP 增長2.2% , 但以年率計算仍然是通縮,相信要到今年第一季後才會錄到年率計的通脹. 名義GDP 出現上升, 歸功於印鈔力度夠 , 取代了貨幣流速率的下跌.

(M 升)( V 跌) = (Y 上升)

今年, 聯儲局表明會逐步收緊貨幣供應, 即意味 M 會下跌 . 至於, 銀行業的信貸系統仍然未能發揮 , 代表流速率還是沒有起色. 即預期今年 M 跌 V 平穩 , 那Y 能否上升呢 ? 當通脹率上升, 貨幣政策便顯得被動, 因以一個中央銀行的角色, 出現數據理想時, 便不能無止境地印鈔, 這會加速通貨膨脹, 萬一流速率或外來輸入的通脹因素大升, 便一發不可收拾, 經濟將面臨惡性通脹的危機及貨幣購買力大幅下跌, 這都會影響整體貨幣系統 及 經濟運作 .

眼前能掌握的事件是, 美未來兩年會開始面臨按揭重訂利率, 這會加重供樓者的負擔. 皆因, 失業率仍然高企在10% , 按相關其他就業不理想而論的失業率卻高達16% , 樓市在缺乏承接力之下, 難免升勢乏力 , 而重訂利率將面臨的違約問題, 都會困擾銀行業 , 使信貸系統的復甦步伐更慢. 另外, 不但在樓市, 而美國中小銀行業也面臨不少問題, 尤其一些大量向房市貸款的銀行, 相信在違約潮出現都難以立足, 最終要FDIC 注資或破產. 這也使FDIC 需要面臨巨資應付, 而FDIC資金也是從銀行業本身, 這也對銀行多一點打擊.
所以, 美國會否在今年退市呢 ? MV 下跌 , Y 能上升 ? 重點在流速率 V , 能否在GDP 回升及經濟的統計數字上升下 , 而上升, 抵消 M 下跌的影響 . 這一點不妨去思考!


中國方面

中央為了防止經濟大幅衰退及失業大增 , 便推出4萬億基建投資 , 銀行業也貸出近十萬億信貸出市場 , 地方政府大大少少的投資 , 相信佔GDP 的比重是一個大數目. 從貨幣公式去看 中國的貨幣供應及名義GDP ,

(M升)( V不知) =( Y升).

中央政府致力把貸款發放至實體經濟及基建投資, 這種方式 , 流速率不會有任何重大變法, 而且內地缺乏金融產品及投資產品, 儲蓄率高, 都是顯示流速率低.因此 , 內地的貨幣流速率不會太大影響整個貨幣政策. 上文也提到 , 當通脹率上升, 貨幣政策便不能任意妄為 , 否則會引發惡性通脹危機 . 在惡性通脹未發生前, 資產泡沫會被大力催生 , 這都是為經濟及社會埋下炸彈.

今年第一季後 , 內地通脹率將有機會浮上水面 , 而第二季後, 便有機會與主要的一年期存款率相同 , 所以調控利率的最佳時機是在第二季. 而上調準備金的最佳時機是第一季. 由於, 中央也表明今年的新增貸款會介乎7-8萬億 , 這是代表貨幣供應不會減少 . 在扣減 準備金 及加息等因素 , 相信2010 的貨幣供應都是上升, 可能在下半年是緩升, 而不會減少. (M升)(V不變) = (Y 升)

由於, 貨幣供應在通脹率上升的困擾下, 將會面臨調整壓力, 而銀行的資本比率也是需要補充, 否則便不足以應付上半年的貸款要求, 也使銀行經營產生一定高風險! 在貨幣供給不斷之下, 過去所大量增發的資金 , 便會向資產市場進發, 而產量過剩問題影響了工業值, 在最近的數據也顯示在基數低之下, 也回升了不少. 這也表示了內地在三個月後, 將面臨高通脹的壓力. 而在2009年, 內地的工資水平上升幅度高於增長率, 這也催谷了需求量與價格上升誘因 , 惡性通脹危機也加深了. 貨幣供給在過去一直是出現高通脹, 09年又大幅上升至29% , 當中有20%是貨幣通脹, 未來將在資產及價格上浮現.

所以, 中國不擔心會出現雙底衰退, 但需要擔心中央年初表明的新增貸款方向是7,8萬億, 到第二季後卻後勁不繼. 產量過剩 , 出口疲弱, 政府投資減退等都會影響GDP 增長 , 而內地農產品期貨大量的炒賣, 使部分與民生相關的行業都面臨成本壓力, 將在今年把成本增幅轉嫁至產品價格上 . 外圍因復甦在望, 預期通脹的來臨也使原材料高企 , 內憂外患下, 內地中高端製造業面臨困擾 , 而內需企業卻面臨加價壓力. 中國CPI 食品佔大比重, 通脹問題影響民生重, 而惡性通脹及貨幣大量供給等擔心, 都會催生資產泡沫 , 而資產泡沫將擊發民怨, 所以在經濟問題, 失業問題, 政治問題, 都使中央政府左右為難 ! 2010年不退市,將面臨惡性通脹及資產大泡沫的威脅 ! 如果退市, 卻將面臨 經濟高增長不能維持, 熱錢大量流出 及資產急挫的隱憂.

( M升 )( V 不變或升) = PQ (Y ) 升

因此, 小弟認為內地的貨幣政策是一種低效率高殺傷力的招數. 可幸的是, 中國的強勁工業生產能力, 以及高存款率, 可以讓經濟得到一段時間的安穩 !


在為投資部署前 , 需要想一想哪一板塊是有利於貨幣政策及市場反應. 而內地的政策變動都會左右大市. 小弟認為除上文因素外, 還有一些因素將會影響2010 股市走勢 .


1. 聯儲局的退市計劃 及 美元走勢

FED 會停止大部分向銀行提供的緊急貸款工具 , 購買美債計劃已停止, 購買MBS 計劃也會停止 , 至於其持有2萬億債卷,按揭等資產 , 如何善後, 暫時未知. 而 FED 早前傳話會透過與香港金管局的外匯票據形成相同的存款證抽走銀行體系一萬億美元 , 但表明會透過市場運作, 非強迫性, 這一點小弟認為是對市場有利的. 因為, 這做法給予市場一個放心 , FED 又會利用一段長時間去抽走資金, 在低利息的環境下 , 流動資金泛濫, 復甦在望, 都會使信心上升, 對市場有利! 當然, 復甦在望, 美元會上升, 對套息市場不利, 這
會對新興市場股市及商品不利! 在美元反彈 , 股市反應不大後, 就會開始通脹預期主題開始.


2. 內地銀行充實資本 及 樓市政策

內地銀行在過去大量放貸 , 資本比率已處警界線 , 需要透過發次級債, 批股或其他途徑增加資本比例, 而存貸比率高企下, 存款也是缺乏. 在經濟面臨許多隱憂下, 銀行不斷地大量貸款, 而大部分向固定投資及地方政府建議放貸, 但這些投資期是需要幾年, 以及營運和收支都是難以寄以厚望, 這一點對銀行會面臨壞脹的高風險. 所以, 地方政府利用賣地, 發展房地產去支持財政, 也是極度依賴樓市. 而中央壓抑樓市泡沫發展, 會對地方政府收入有影響 , 從而影響地方政府其他的支出 . 這些矛盾的舉動, 銀行, 樓市 , 中央及地方政府財政 , 都是互通性 ! 在這條件下, 樓市是不能 “ 死 “ , 既然不能死, 那只有穩步上升發展, 直至泡沫爆破為止.


小弟認為, 朋友們還是多多思考 , 明白了, 自然會知道如何去部署投資! ^^