小弟分享一點關於樓價能否再升的睇法, 簡單地這從 高地價政策, 供求及 樓按方面睇, 再睇什麼事件會影響樓價!
香港樓市主要是靠高地價政策, 呢個係重點! 點解要行高地價政策? 因為香港政府稅收低, 稅基窄, 如果每年靠利得稅, 薪俸稅, 博彩稅, 印花稅等, 係唔夠支持龐大既經常性支出, 公務員系統受制度保護, 令政府進退兩難 形成無法減少支出! 大家都知, 一減公務員人工, 幾個工會好團結咁遊行示威, 又打官司, 所以呢方面想動都難! 唯有開源啦.... 香港人口多, 地方少, 資金大量進出,發展房市是較容易谷起經濟及稅收 等等....不講利弊, 只講點樣去扶持樓價.
政府如何支持樓市, 好簡單, 首先係供應土地方面, 勾地表政策是把供應既權力交俾地產商, 佢地想幾時要地, 幾時勾出. 形成每年的硬性需求會慢慢消化每年少量的供應, 只要整個一手落成量低過需求量, 樓價自然就會升. 呢一點土地供應是第一個因素.
第二因素, 是政府在勾地表上有一個意向價, 呢個價格係控制左未來落成新樓既價格. 就好似最近大埔相連地, 炒到地價成 7千元一尺, 未來要賣到一萬元/尺. 如果政府以低少少既價格賣出, 那發展商難以有藉口抬高價格. 未來兩,三年會以一萬元尺開售, 那現時既二手樓就有上升方向, 使價格距離收窄. 只要銀行肯估足及足額提供樓按, 升上去無咩問題.
第三因素, 銀行的樓按成數及按息, 自金管局放棄調控利率權後, 利率浮動任由銀行按自己本身去定高低, 如果銀行體系錢太多, 存貸比率低, 那銀行樓按息會較低, 而且政府保護房市, 銀行也助一臂之力, 借足錢俾無錢既業主買樓, 政府又放寬二按, 只要有一成首期, 甚至簽個名都可以買到樓, 呢種做法是加大左需求量. 銀行萬一吸納太多按揭, 按揭證卷公司就會買走多少, 使銀行鬆綁! 呢種做法形成政府透過類似 "房貸美 " 既機構, 解決按揭. 不過, 美其言係投資, 疏導市場, 真實是頂住銀行的資金供應鏈, 拓樓價.
第四因素, 政府在需求方面也加大層面, 例如, 投資移民, 專才計劃等. 在投資移民既條件上, 只要投資650萬以上物業, 並持有幾年就可以得到香港身份證. 這不但增加需求, 也使二手供應減少.
以上都是利好樓市既要點, 其他也不講啦!! 香港樓價能否再升 ? 其實要睇土地拍賣價, 因為今天的拍賣價, 就是未來兩,三年的指標樓價. 勾地價高, 地產商有控制供應話事權, 競投地價也是同業, 而且, 銀行會低息借給地產商資金買地, 在這種優勢之下, 樓價能不升嗎? 為何每次賣地, 附近d 二手樓都傾向封盤, 就係望土地拍賣價又升, 帶動二手樓有希望再升. 呢種是一種類傾龐氏騙局既運作. 政府控制土地價格及供應, 發展商同政府合作控制每年既土地供應量, 銀行會按需求調整按揭利息及成數, 所以每年的需求就會使樓價不斷增長. 如果樓價過熱或民怨增, 就會透過金管局限制按揭成數, 控制需求量, 使供求平衡, 樓價會跌多少. 當然調整按揭成數, 由七成, 降至六成, 影響輕微, 只會影響部分過熱既溢價而已. 市場上, 就會出現成交量冷卻. 所以, 銀行是樓市的催化劑.
在政府眼中, 樓市是一個豆腐, 想整爛佢話咁易! 當然政府唔會咁做啦!! 政府見到好多人買唔起樓, 就會起居屋,公屋, 等嘈個班無瞉蝸牛有得住. 而有樓既人, 見到樓價穩步上升,自然不會埋怨, 形成政府左手幫窮人, 右手頂住樓市, 得到既錢去補貼俾剝削既窮人及解決政府每年增長既開支 , 以及發展更多既有利樓市既藍圖. 呢種做法, 就好似傳銷咁, 只要下線有不斷新的需求, 整條線都可以生存.
所以, 要睇樓市係咪泡沫或過熱, 其實無一個固定指標! 但有一種較有效既做法, 就係睇住銀行體系既資金成本, 當銀行唔夠錢或聯匯關係跟美國加息, 自己會上調樓按利率, 咁供款成本大增, 業主就減低其他方面支出, 形成循環, 最後打擊經濟! 失業率上升, 情緒及信心會打擊每年既需求量, 形成斷層! 樓價不能沒有需求量, 因二手樓既空置率大, 出租率扺消不到供款率, 就會使業主有壓力, 自然出售意慾大增! 以及利息上調使持貨成本增加, 便增加出售機會. 因此, 最有效睇樓市係咪泡沫, 睇實二手成交量, 銀行利率, 失業率等. 其次是民怨, 越大既民怨, 就會迫使政府出手, 因政府一出手, 樓價是會有秩序下跌, 不會垮. 只有外圍衝擊, 使一些按揭質量差既業主難以供款, 以及投機盤大量增加, 樓市就無法救, 要跌至谷底. 呢種就似 美國次按.
在預見既未來, 美元利率上升, 美元上升, 就會消除樓價既溢價. 這溢價如何計算? 可以按貨幣供給, 即m2 增長率去推算, 因貨幣大量增長, 多會流入樓市股市. 09年m2增長近60%. 這60% 是通脹. 樓價應已反映.... 當通脹低, 美元無貶值, 那樓價所出現既溢價, 自然會向下尋求與實質需求相抵! 不過, 香港的通脹是屬輸入型通脹, 這會嚴重打擊經濟, 以及樓價上升, 打擊零售業, 所以, 當m2, m1下跌時, 樓價自然壓力大增. ^^
不過, 只要政府仍然走高地價政策, 經濟仍然能持續增長發展,趁低買樓是致富之路 ! 當然買賣樓要講時機 , 那段時間適合出手, 要自己決定啦! ^^